TOURISTISCHE VERMIETUNG KATALONIEN

Aktuell 2025

In spanischem Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern, die Teil von sogenannten Eigentümergemeinschaften sind, steht die Freiheit des Eigentümers, seiner Wohnung den von ihm als angemessen erachteten Zweck zu geben, im Widerspruch zu den allgemeinen Interessen aller anderen Miteigentümer.

Daher wurde traditionell akzeptiert, dass Einschränkungen oder Verbote des Eigentums im Interesse der Gemeinschaft festgelegt werden können, einschließlich des Verbots bestimmter Aktivitäten.

Diese Einschränkungen müssen ausdrücklich, klar und präzise in den Statuten festgehalten werden, die einstimmig von allen Eigentümern genehmigt und im Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.

Insbesondere in Bezug auf die Ferienvermietung entschied der spanische Oberste Gerichtshof in Urteilen vom 27. und 29. November 2023, dass die Ferienvermietung in den Satzungen ausdrücklich verboten oder in anderen Klauseln wie dem allgemeinen Verbot der Gastgewerbetätigkeit, dem allgemeinen Verbot jeglicher wirtschaftlicher Tätigkeit oder der Verpflichtung, die Wohnungen ausschließlich für Wohnzwecke zu nutzen, enthalten sein kann.

Das Entscheidende für das Verständnis des Verbots der Ferienvermietung ist, dass es vernünftigerweise in die Formulierung aufgenommen werden kann, die die Statuten der Eigentümergemeinschaft für das Verbot vorsehen.

Aktuell ab 03.04.2025

Allerdings wird sich diese Situation ab dem 03. April 2025 radikal ändern. An diesem Datum tritt eine neue Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft.

Zum einen wird der Wortlaut von Artikel 17.12 des Gesetzes klargestellt, in dem Sinne, dass die Vereinbarung von drei Fünfteln der Eigentümer die Ausübung der Ferienvermietungstätigkeit genehmigen oder einschränken, bedingen oder verbieten kann.

Zum anderen wird Artikel 7 des Gesetzes um einen neuen Absatz ergänzt, der Eigentümer, die eine Ferienvermietung ausüben möchten, verpflichtet, zuvor die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümerversammlung einzuholen.

Das heißt, Eigentümer, die die Tätigkeit der Ferienvermietung nach dem 03. April 2025 aufnehmen möchten, müssen beantragen, dass dies in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufgenommen wird, in der die Tätigkeit des Eigentümers mit einer Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer und Beteiligungsquoten genehmigt werden muss.

Aktuell 03.03.2025

Die Stadtverwaltung von Barcelona berät Eigentümergemeinschaften zum Verbot von Touristenwohnungen

Die Stadtverwaltung von Barcelona setzt ihre Kampagne gegen Touristenwohnungen fort. Das Konsistorium der katalanischen Hauptstadt hat eine neue Initiative in Zusammenarbeit mit dem Verband der Immobilienverwalter und der Kammer für städtisches Eigentum angekündigt. Der Stadtrat wird Eigentümergemeinschaften, die die Einrichtung von Touristenwohnungen in ihren Gebäuden nicht wünschen, Beratung und technische Unterstützung anbieten. Ziel dieser Maßnahme ist es, die Ausarbeitung neuer Satzungen zu fördern oder diese zu ändern, damit die touristische Vermietung verboten werden kann.

Regulierung der touristischen Vermietung in Katalonien durch königliches Dekret vom 07.11.2023

Die katalanische Regierung hat ein Gesetz erlassen, dass in Zukunft nicht mehr die Verantwortlichkeitserklärung ausreichend ist,  um die touristische Vermietung zu beginnen, sondern es muss eine Genehmigung bei der Gemeinde beantragt werden, und zwar für den Zeitraum von 5 Jahren. Danach ist die Genehmigung neu zu beantragen, bzw deren Verlängerung.

Die Gemeinden müssen jetzt die Bebauungspläne kontrollieren, so dass ausreichend Wohnraum zur dauerhaften Wohnnutzung neben der touristischen Wohnnutzung vorhanden ist, um die Versorgrung der Bevölkerung auf eine Mietwohnung zur dauerhaften Wohnnutzung zu garantieren, und zur Stabilisierung der Mietzinssituation.

262 katalanische Gemeinden sind von der neuen Regelung betroffen, und 134 davon haben bereits eine Konfliktsituation aufgrund der Überhandnahme von touristisch gemeldeten Wohnraum. Es sollen nicht mehr als 10 touristische Vermietungsgenehmigungen auf 100 Gemeindebuerger vergeben werden.

In Gemeinden, wo diese Begrenzung überschritten wird, werden die bestehenden Verantwortlichkeitserklärungen zur touristischen Vermietung entzogen. Zur Zeit sind davon 47 Gemeinden betroffen.