Mietrecht Barcelona – Katalonien

Miethöhenbeschränkung

Das neue Gesetz der Autonomen Region Katalonien gilt für die 60 bevölkerungsreichsten Gemeinden Kataloniens.

Darin geregelt wird unter anderem, dass die Miete nach einer Verlängerung den für das jeweilige Gebiet festgelegten Höchstwert nicht überschreiten darf.

Der Ausgangswert soll hierbei an den durch die Wohnraumbehörde ermittelten Richtwert (pro Quadratmeter) gekoppelt werden. Ferner soll es bei Wohnungen etc., welche innerhalb der letzten fünf Jahre vermietet wurden nicht möglich sein, den Preis anzuheben wobei er den generell ermittelten Richtwert nicht übersteigen darf.

Des Weiteren darf die Miete nach Verbesserungsmassnahmen (Renovierungen o.ä) nicht mehr als 20% ansteigen.

Der Mietmarkt gilt als angespannt, wenn der herkömmliche Mietpreis das durchschnittliche Haushaltseinkommen oder das Durchschnittseinkommen unter 35-jähriger um mind. 30% übersteigt. Die Erklärung eines Bezirks als angespannter Wohnraum dauert fünf Jahre an und kann um diesen Zeitraum verlängert werden.

Die neuen Mietpreisbegrenzungen treten sofort in Kraft.

Den Gemeinden bleibt allerdings ein Spielraum innerhalb der Referenzwerte von bis zu 5% vorbehalten.

Vom Gesetz ausgenommen sind Verträge, die vor dem 1. Januar 1995 unterzeichnet wurden, sowie Verträge über offiziellen Schutz, Sozialmiete, Sozialpolitik oder solche mit sozialem Charakter und obligatorische Sozialmiete. Ausnahmen gibt es auch bei Neubauten, bestehendem Familienverhältnis zwischen Vermieter und Mieter sowie bei einem schutzwürdigen Vermieter.

Ein Vermieter ist dann als schutzwürdig anzusehen, wenn sein Einkommen weniger als das 2,5-fache des IRSC beträgt. In diesem Fall ist es dem Mieter erlaubt die Miete bis zum Referenzindex zu erhöhen, sofern die Miete zuvor unter diesem lag UND die Mieter ein Einkommen haben, dass mindesten das 3,5-fach des IRSC beträgt.

Sofern zwischen dem Vor- und Vermieter ein Familienverhältnis bestand, darf der Vermieter die zu zahlende Rente der Immobilie bei erneutem Inserat auf den Refenrenzwert anheben.

Beispiel

Eckdaten:

• Wohnung 120m²
• Barcelona Plaza Cataluña
• Mieter: 30 Jahre
• Monatliches Einkommen: 2.000 Euro
• Monatliche Miete:1.500 Euro

Ermittelter Referenzindex (Agència de l’Habitatge de Catalunya):

Ein makelloser Zustand der (möbelierten) Wohnung mit 120m² Wohnfläche wird unterstellt.

Der ermittelte Referenzindex beträgt: 13,40€/m²

Der Referenzindex i.V.m. der Wohnfläche i.H.v. 120m² beträgt: 1608,00€

Der zu berücksichtigende IRSC beträgt 569,12€ pro Monat bzw. 7.967,73€ pro Jahr

Erhöhen/Senken?

Hier kommt es drauf an wann der Mietvertrag geschlossen wurde:

• Wenn der Mietvertrag innerhalb der letzten fünf Jahre geschlossen wurde kann der Mietpreis vorerst nicht erhöht werden.
• Wenn der Mietvertag diese Bedingung allerdings nicht erfüllt, kann der Vermieter den Mietpreis bei der nächsten Vertragsverlängerung bis hin zum Referenzwert anheben.

Dieser Text wurde von Felix Arnold und Loredana Bava als Projektarbeit im Rahmen des Studiums des Wirtschaftsrechts verfasst. Datum 12.10.2020