MIETRECHT KATALONIEN

 

Saisonale Vermietung, Kurzzeitvermietung, Zimmervermietung

• Das Gesetz regelt die Vermietung von Wohnungen und Zimmern mit zeitlich begrenztem Charakter und unterscheidet klar zwischen der Vermietung als Hauptwohnsitz, Saisonvermietung (aus beruflichen, Studien-, medizinischen oder ähnlichen Gründen) und Ferien-/Freizeitvermietung.
• Es stärkt den Schutz des Rechts auf Wohnen und die Transparenz auf dem Markt und passt das katalanische Recht an das spanische Wohnraumgesetz 12/2023 an.
• Es werden Kontroll-, Inspektions- und Sanktionsmechanismen sowie spezielle Register (Register der Großvermieter, Kommission zur Vertragsüberwachung) eingeführt.
• In angespannten Gebieten werden Mietobergrenzen festgelegt und für Saisonverträge ist ein Nachweis des temporären Grundes erforderlich.

Pflichten des Vermieters bei Saisonvermietung

Vertragsabschluss und Nachweispflicht

• Der Vermieter muss im Vertrag den temporären Grund (z. B. Arbeit, Studium, medizinische Gründe) angeben und die entsprechenden Nachweise beifügen.
• Diese Nachweise müssen zusammen mit der Kaution beim zuständigen Register (Incasòl) hinterlegt werden.

Kautionshinterlegung

• Die Kaution ist verpflichtend beim Institut Català del Sòl (Incasòl) zusammen mit den Nachweisen zu hinterlegen.

Information und Transparenz

• Der Vermieter muss klar angeben, ob es sich um eine Freizeit-, Tourismus- oder Ferienvermietung handelt, und den Hauptwohnsitz des Mieters im Vertrag aufführen.
• Bei Ferienvermietung sind spezifische Nachweise erforderlich, die ebenfalls im Register zu hinterlegen sind.

Einhaltung von Mietobergrenzen

• In als angespannt erklärten Wohngebieten, vor allen Dingen in Barcelona, muss der Vermieter die gesetzlich festgelegten Mietobergrenzen einhalten – sowohl bei Saison- als auch bei Zimmervermietung.

Registrierung und Mitteilungspflichten

• Ist der Vermieter ein Großvermieter (nach gesetzlicher Definition), muss er sich im Register der Großvermieter eintragen und die Anzahl der Wohnungen melden.

Verlängerungen und neue Verträge

• Bei Verlängerung des Saisonvertrags muss der Vermieter vom Mieter einen erneuten Nachweis des temporären Grundes und des Hauptwohnsitzes verlangen.
• Wird mit demselben Mieter und derselben Wohnung ein neuer Vertrag geschlossen, muss der temporäre Grund erneut belegt werden, sonst gilt der Vertrag als dauerhafte Vermietung.

Zusammenarbeit mit der Verwaltung

• Der Vermieter muss der Verwaltung relevante Unterlagen und Informationen zur Verfügung stellen und darf die Kontroll- und Inspektionsaufgaben nicht behindern.

Einhaltung der Wohnstandards

• Bei Zimmervermietung muss der Vermieter die Flächen- und Belegungsstandards laut Bewohnbarkeitsbescheinigung einhalten.

Bussgeld

• Verstöße gegen diese Pflichten können zu Verwaltungssanktionen führen, insbesondere bei Verstößen gegen Registrierung, Mietobergrenzen und Zusammenarbeit mit der Verwaltung.

Welche Bussgelder drohen bei Verstößen?

• Das Gesetz sieht bei Verstößen gegen die Pflichten des Vermieters (z.B. fehlende Registrierung, keine Nachweise, Überschreitung der Mietobergrenzen, Behinderung der Kontrolle) Bussgelder vor.
• Die Höhe der Bussgelder richtet sich nach der Schwere des Verstoßes und kann von leichten bis zu schweren Verstößen reichen.

• Keine oder falsche Hinterlegung der Kaution und der Nachweise im Register.
• Überschreitung der zulässigen Mietobergrenzen in angespannten Gebieten.
• Verweigerung der Zusammenarbeit mit der Verwaltung (z.B. keine Auskunft, Behinderung der Inspektion).
• Abschluss von Scheinverträgen oder Umgehung der Vorschriften zur Hauptwohnsitzvermietung.
• Nichtbeachtung der Standards für Zimmervermietung (z.B. Überbelegung).

• Die konkreten Bußgeldhöhen sind im katalanischen Wohnraumgesetz (Ley 18/2007, Art. 118 ff.) geregelt und können je nach Schwere des Verstoßes von mehreren hundert bis zu mehreren zehntausend Euro reichen.
• Besonders schwere Verstöße (z.B. wiederholte Umgehung, Behinderung der Kontrolle, Diskriminierung) können mit Bußgeldern bis zu 90.000 € oder mehr geahndet werden.

• Neben Geldbußen kann die Verwaltung auch die Rückabwicklung von Verträgen, die Veröffentlichung von Sanktionen und im Wiederholungsfall sogar die Untersagung der Vermietung anordnen.

Verfahren zur Hinterlegung der Kaution und Dokumentation bei Incasòl

• Bei Abschluss eines Mietvertrags mit temporärem Charakter (Saisonvermietung) ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zusammen mit der Nachweisdokumentation über den temporären Grund beim Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) zu hinterlegen.

• Die Dokumentation muss den konkreten Grund für die Saisonvermietung belegen (z. B. Arbeitsvertrag, Studienbescheinigung, medizinische Unterlagen).
• Diese Nachweise sind zusammen mit der Kaution einzureichen.

• Die Hinterlegung erfolgt im Rahmen des Fianzenregisters von Incasòl.
• Der Vermieter muss die Unterlagen und die Kaution fristgerecht einreichen, damit der Vertrag als Saisonvermietung anerkannt wird.

• Wird die Dokumentation nicht hinterlegt, wird der Vertrag als dauerhafte Wohnungsvermietung eingestuft und unterliegt den entsprechenden gesetzlichen Regelungen (z. B. Mindestmietdauer, Kündigungsschutz).

1. Vertrag abschließen: Im Vertrag muss der temporäre Grund klar angegeben werden.
2. Kaution und Nachweise sammeln: Kaution und alle erforderlichen Dokumente zusammenstellen.
3. Einreichung bei Incasòl: Die Unterlagen und die Kaution beim Institut Català del Sòl einreichen (meist online oder persönlich).
4. Bestätigung abwarten: Incasòl bestätigt die Hinterlegung und registriert den Vertrag als Saisonvermietung.
5. Verlängerung/Nachweis erneuern: Bei Vertragsverlängerung muss der temporäre Grund erneut nachgewiesen und hinterlegt werden.

• Bei Ferien-/Freizeitvermietung müssen zusätzlich der Hauptwohnsitz des Mieters und spezifische Nachweise hinterlegt werden.

Praktisches Schema zur Einhaltung des Gesetzes 11/2025 für Saison- oder Zimmervermietung 

• Art der Vermietung festlegen: Saison oder Zimmer?
• Zeitliche Befristung begründen:
  • Konkreter Grund (Arbeit, Studium, Umzug, medizinische Behandlung …).
  • Nachweisende Dokumente (Arbeitsvertrag, Immatrikulation usw.).
• Prüfen, ob Gebiet angespannt ist:
  • Barcelona ist angespannt → Mietobergrenzen beachten.

• Enthalten:
  • Zeitlicher Grund und genaue Dauer.
  • Adresse des Hauptwohnsitzes des Mieters.
  • Klausel, die die Nutzung als Dauerwohnung untersagt.
• Bei Zimmervermietung:
  • Jeder Einzelvertrag muss die Vorschriften einhalten.
  • Gesamtsumme der Mieten ≤ zulässige Höchstmiete für die gesamte Wohnung.

• Hinterlegen:
  • Kaution bei Incasòl.
  • Begründungsdokumente zusammen mit dem Vertrag.

• Verlängerungen kontrollieren:
  • Bei Verlängerung erneut zeitlichen Grund nachweisen.
• Kettenverträge ohne Grund vermeiden:
  • Keine Erneuerung ohne Nachweis → Risiko der Umwandlung in Dauerwohnungsvertrag.

• Einhalten:
  • Mietobergrenzen.
  • Korrekte Registrierung.
• Risiko:
  • Umklassifizierung des Vertrags.
  • Geldstrafen bei Verstößen.